CONSEIL SYNDICAL



RÉUNION DU MARDI 20 MARS 2007


Réunion du mardi 3 avril 2007.

Présents : Mmes Bussers, Fucili
                Dechavanne, Reyre
                Secchi.
           Mrs  Corona, Souliol
                Santaniello, Dal Cappello
                Secchi.

Absents:   Mme Defranceshi
           Mrs Pelletier, Acquaviva.
               Maldonado.


1-: Redemander à la société MR Sureté, les noms 
    de boites aux lettres, pour le bâtiment B1, 
    et une serrure pour le B6.

2-: Le mardi 10 avril 2007 à 10 h, le bureau 
    syndical à rendez-vous à la mairie de La 
    Ciotat, avec Mr Colura.

3-: La société SMEI a effectué les travaux 
    d’étanchéité sur la terrasse de Mr et Mme Lucini.

4-: Copie du dire de maître Rosenfeld au sujet du 
    procès sur les ravalements de façades des bâtiments 
    A et B.

                                     Monsieur Jean TRUCCO
                                     Expert
                                     Route de Saint Germain
                                     13109 SIMIANE COLLONGUE

                                     26 mars 2007 
									 
Nos Réf. : PROVENCE SYNDIC TRANSACTION / LES HAUTS DE FONTSAINTE 
Dossier N° 20030279 - FRO/FRO/EB à rappeler impérativement
Vos Réf. : Ordonnance    du 26 09 03 RG 03/2770 Cop. 						 >
LES HAUTS DE FONTSAINTE / CAU OMNIUM 

Cher Monsieur, Cher Expert,
Je fais suite à mes précédents dires dont je réitère la teneur, 
et vous transmets mes observations suite à votre compte rendu du 
22 février 2007 et au dire de la société OMNIUM FAÇADES du 
14 mars 2007.

1/ EN CE QUI CONCERNE LA CAUSE DES DESORDRES ET LES RESPONSABILITES.
Vous indiquez que deux hypothèses sont envisageables, à savoir :
-   d'une part, une éventuelle défaillance du traitement étanche réalisé 
    à l'intérieur de la jardinière.
-   d'autre part, des venues d'eau ayant leur origine à l'extérieur de 
    la jardinière.
Quelque soit l'hypothèse que vous retiendrez, il m'apparaît dores et déjà 
que dans les deux cas, les responsabilités de Monsieur CAU, maître d'oeuvre, 
et de la société OMNIUM FAÇADES sont engagées.

1 / en ce qui concerne la responsabilité de Monsieur CAU), maître d'oeuvre.
Vous constaterez, à l'examen du marché de maîtrise d'oeuvre en date 
du 6 avril 1999, que :

-  le syndicat des copropriétaires avait pris le soin d'être assisté et 
   conseillé par un maître d'oeuvre. Monsieur CAU.
-  Monsieur CAU avait pour mission d'établir un diagnostic de l'état 
   existant afin de déterminer l'état des lieux, l'origine des divers 
   défauts, altérations et dégradations constatées, puis définir les 
   solutions adaptées à mettre en oeuvre pour y remédier.
-  Monsieur CAU devait également réaliser des études techniques détaillées.

Sauf erreur de ma part, Monsieur CAU n'a pas communiqué ces éléments, si tant 
est qu'ils existent.

En outre, j'attire votre attention sur le fait que Monsieur CAU a communiqué, 
par dire en date du 23/09/2004, les photographies qu'il avait prises avant 
les travaux, permettant de constater que les désordres actuels existaient déjà.

Or, dans le cadre du diagnostic des façades établi par Monsieur CAU, il est 
indiqué au paragraphe 3.1.1 «travaux préparatoires généraux : contrôle des 
étanchéités supérieures du bâtiment (terrasse, acrotères, toitures, solins, 
dalles de balcons-loggias, auvents) ».

Force est de constater que le contrôle de l'étanchéité des jardinières n'est 
pas mentionné, alors qu'en vertu du marché de maîtrise d'oeuvre, il devait 
établir un diagnostic de l'existant et déterminer l'origine des dégradations 
constatées.

En tout état de cause. Monsieur CAU a manqué à ses obligations contractuelles, 
en ayant fait réaliser des travaux qui ne sont pas de nature à mettre un terme 
aux désordres constatés.

En ce qui concerne la 2nde hypothèse ;

Vous faites état de l'éventualité des venues d'eau ayant leur origine à 
l'extérieur de la jardinière, et précisez :
a il est à craindre que la forte teneur en eau de la base des jardinières soit 
liée à une défaillance de l'étanchéité des toitures terrasses accessibles, 
laquelle induirait des venues d'eau en relevés de façade ».	

Cela m'amène à vous présenter les observations suivantes :

-  il m'apparaît que c'est par erreur que vous faites état des «toitures 
   terrasses », puisqu'il s'agit en fait des « terrasses accessibles ».
-  si les terrasses n'étaient pas étanches, il m'apparaît que les désordres 
   n'apparaîtraient pas uniquement au niveau des jardinières, mais également 
   au niveau du plafond des loggias situé au dessous des jardinières sinistrées.
-  en outre, vous avez pu constater qu'il y a des exutoires sur les terrasses, 
   qui permettent à l'eau de s'évacuer.
   
En tout état de cause, si les désordres sont consécutifs à une défaillance des 
terrasses accessibles, le maître d'oeuvre et la société OMNIUM FAÇADES auraient 
dû diagnostiquer ce problème, et informer le syndicat des copropriétaires de la 
nécessité de refaire l'étanchéité des terrasses.

Par conséquent, le maître d'oeuvre et la société OMNIUM FAÇADES ont engagé leur 
responsabilité, étant rappelé que le maître d'oeuvre avait un devoir de conseil 
et que connaissant le résultat à atteindre, il devait mettre en oeuvre les moyens 
pour l'atteindre. 

En ce qui concerne la bonne exécution du chantier.
En cours de chantier, les copropriétaires se sont inquiétés des compétences de 
la société OMNIUM FAÇADES, ce qui a amené Monsieur CAU à interroger OMNIUM FAÇADES 
sur le personnel présent sur le chantier et son ancienneté dans l'entreprise, 
tel que cela ressort des PV de chantier communiqués par OMNIUM FAÇADES.

Je me permets d'attirer votre attention sur le fait que le syndicat des 
copropriétaires avait pris le soin de recourir à l'assistance d'un maître d'oeuvre, 
qui devait s'assurer de la bonne exécution du chantier.

Par conséquent, s'il s'agit d'un problème d'exécution, la responsabilité du 
maître d'oeuvre est également engagée. 

A cet égard, je tiens à préciser que c'est le maître d'oeuvre qui a choisi la 
société OMNIUM FAÇADES, et non le syndicat des copropriétaires (cf courrier de 
Monsieur CAU du 25/11 /l 999).

Enfin, en ce qui concerne les changements de produits en cours de chantier, 
dont la société OMNIUM FAÇADES a fait état, et ce, sous le contrôle du maître 
d'oeuvre, il m'apparaît que la responsabilité de ce dernier devra être retenue, 
dans l'hypothèse où les désordres proviendraient des produits utilisés.

2/ en ce qui concerne la responsabilité d'OMNIUM FAÇADES.

Le CCTP prévoit que l'entreprise, avant de remettre son offre, doit préalablement 
procéder à la visite des lieux, et faire état de toutes sujétions inhérentes à la 
réalisation des travaux nécessaires à l'obtention du résultat recherché.

En outre, il apparaît nécessaire que vous vérifiez si la société OMNIUM FAÇADES 
a réalisé les travaux conformément aux prescriptions du CCTP, et aux règles 
de l'art. 

En ce qui concerne les travaux d'étanchéité, je me permets de vous rappeler que 
le CCTP prévoit que le traitement de l'étanchéité des parois intérieures des 
jardinières sera accompagné d'une garantie décennale de l'entrepreneur 
(paragraphe 3.5.13).

En ce qui concerne les travaux de peinture, la garantie est de 5 ans.

Au terme d'un dire en date du 14 mars courant, la société OMNIUM FAÇADES vous 
a transmis une lettre qu'elle aurait adressée au syndicat des copropriétaires 
le 26/02/2000 pour l'informer que, contrairement à ce que le maître d'oeuvre 
a indiqué dans le CCTP, la garantie de bonne tenue de la peinture de 5 ans, 
ne s'applique pas aux jardinières.

Ce courrier n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires, dans la mesure 
où il n'est pas signé et qu'il n'engage que son auteur.

En tout état de cause, il n'entre pas dans le cadre de votre mission de vous 
prononcer sur la portée de ce courrier.

De surcroît, s'il s'agit d'une erreur commise pas le maître d'oeuvre, comme 
le prétend OMNIUM FAÇADES, il appartiendra à Monsieur CAU de supporter les 
conséquences de cette erreur, pour avoir trompé le syndicat des copropriétaires 
sur la portée des engagements et la nature des garanties.

A toutes fins utiles, je me permets de vous rappeler que la responsabilité 
contractuelle est de 10 ans.

ll/ EN CE QUI CONCERNE LES JARDINIERES PRESENTANT DES DESORDRES.
Le  syndicat  des  copropriétaires  vous  a  remis  une  liste  des jardinières 
présentant des désordres, qui sont au nombre de 25.

Sur les 25 jardinières, 12 d'entre elles ont fait l'objet d'un traitement 
d'étanchéité réalisé par OMNIUM FAÇADES et son sous-traitant LCE.

Monsieur CAU et OMNIUM FAÇADES font valoir que ne doivent être prises en compte 
que les jardinières étanchées, aux motifs que certains copropriétaires avaient 
signé une pétition pour indiquer qu'ils ne souhaitaient pas faire étancher leur 
jardinière.

Je vous demande donc de déterminer les cause et origine des désordres, ainsi que 
le coût des travaux de reprise concernant les 25 jardinières sinistrées, dans la 
mesure où :

-  d'une part, votre mission n'a pas pour objet de vous prononcer sur la portée 
   de cette pétition.
-  d'autre part, je demanderai au Tribunal d'écarter cette pétition qui n'a pas 
   de valeur juridique, puisque Monsieur CAU, qui avait un devoir de conseil et 
   d'assistance auprès du maître de l'ouvrage, a cependant demandé à un certain 
   nombre de copropriétaires, qui ne sont pas des professionnels, de a vérifier 
   le bon état de leur jardinière » !
   
Or, il appartenait à Monsieur CAU, notamment eu égard à sa mission, et non aux 
copropriétaires, de vérifier le bon état des jardinières.

111/ SUR LA SUITE DES OPERATIONS.

Il m'apparaît nécessaire de poursuivre vos opérations, et notamment de :

-  vérifier l'étanchéité des terrasses accessibles, en procédant à des essais.
-  vérifier si la société OMNIUM FAÇADES a correctement exécuté les travaux 
   d'étanchéité des jardinières.
-  vérifier si les jardinières sont étanches ou pas, en procédant à des essais.

Si ces investigations ne vous permettraient pas de déterminer les causes et 
origines des désordres, il y aura lieu de poursuivre vos opérations, et d'effectuer 
une analyse en laboratoire agréé du support en béton, objet des décollements 
de peinture.

IV/ EN CE QUI CONCERNE LE COUT DES REPRISES.

Vous indiquez que le coût des travaux de réparation semble disproportionné par 
rapport aux préjudices subis par les copropriétaires.

Je me permets de vous rappeler que vous avez pour mission de décrire et chiffrer 
les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, et que par conséquent, peu 
importe leur coût.

V/ EN CE QUI CONCERNE LE COMPTE ENTRE LES PARTIES.
En ce qui concerne le solde du marché, soit 11.028 €, le syndicat des 
copropriétaires entend préciser qu'il détient cette somme, à juste titre, en 
l'état des désordres que vous avez d'ailleurs constatés.

La présente constitue un dire à annexer à votre rapport, conformément aux 
dispositions de l'article 276 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Bien évidemment, j'adresse copie de la présente à mes contradicteurs.

Je vous prie d'agréer, Cher Monsieur, Cher Expert, l'assurance de mes sentiments 
distingués.	

François ROSENFELD email : frosenfeld@rosenfeld-avocat.com
PIECES JOINTES :
-	courrier de Monsieur CAU du 25/11/1999.
-	PV de réunion spéciale des copropriétaires du 18/11 /2000.
 
Copie pour information à :
-  SCPFOURNIER-DEVILLERS 
   03W56592/PF/LA     -CAU / SDC LES HAUTS DE FONTSAINTE
-  SCPGUY-BOUTY 
    17986 RPB/SB      -OMNIUM FACADES/LES HAUTS DE FONTSAINTE
 


 - Maître Sandra MOUSSAFIR	  -Cie GENERALI FRANCE ASSURANCES

- SELARL ROUSSE & ASSOCIES
  256048 SAI/ROS			   -AXA LCE / OMNIUM FAÇADES
 


5-: Faire effectuer des devis pour le nettoyage des vitres des 
    bâtiments C, D/E et F/G, par les sociétés Villae et OiseauNet.

6-: Mr Georges Mombelli installera un panneau d’affichage sur la 
    façade du bureau du conseil syndical. (Nous avons déjà ce panneau). 
    Seront affichés dans celui-ci les comptes rendus des réunions du 
    bureau, des mardis et des jeudis.

7-: L’élagage par la société Delestrade commencera, le jeudi 12 
    avril 2007.

8-: Relancer la société Bourguignon pour la réparation du faux plafond 
    au bâtiment A4.

9-: Relancer la société China, pour que l’on puisse récupéré le bip, 
    et que le déplacement d’une cellule dans le garage C, qui risque 
    d’être mouillée lors de grande pluie.


La séance a été levée à 11 h 30


RETOUR